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大森林保险理财

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关于我

1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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牛刀:高房价还能空转多久?  

2009-09-14 21:13:01|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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没有成交量的房价上涨或者滞涨,我们称为空转。市场对于成交量急挫有两种解释:一种解释是没有新楼盘推出,因此成交量下降而新房存量或期房、现房存量并没有上升;一种解释是房价太高,购买力下降,因此没人买楼。

无论哪种解释,中国楼市在疯狂之中进入了滞涨的状态,其实已经进入了泡沫破灭的前夜。继续阻止泡沫破灭,拒绝市场内在的调整,虽然能延缓泡沫破灭的时间,但不能阻止泡沫的破灭。延缓时间,不仅不能阻止泡沫的破灭,反而会对宏观经济和城市居民生活带来更大的伤害,甚至会影响社会的安定。

但是,由于流动性的充裕,央行发行货币过多,房价还很有力量维护一段时间的空转。市场上担心的是,如果房价继续空转,地方政府又会想办法救市,动用一切可能动用的公权,维护高房价。这个不是没有先例,那么,我们不妨来看看,地方政府还能使出什么招?

当然,网友的担心不是多余的。可以肯定的是,在官商勾结严重的城市,他们是不会顾及什么经济规律什么民生的,因为利益所在他们哄托高房价的热情会一如既往,但是,我们要问的是,他们还有什么办法能够托住高房价?我认为,已经没有任何办法了。不仅没有办法,一些省,比如河北,三年大变样的结果将是留下一片烂尾楼和烂尾工程。

首先来看看他们惯用的高招——购房财政补贴。这一条基本行不通,很多城市的地方政府已经出现巨额欠债,一点财政收入已经朝不保夕,在实体经济不振的情况下,政府应该以减税的方式帮助企业共度时艰,然而,不仅在企业开展大规模的征税,而且想办法提高个人所得税,就连双薪也要征税了。即使这样,都不够地方政府的开支,怎么办,最后只剩下物业税才能真正增加财政收入。而开征物业税,不仅导致房价下降,还将导致地价暴跌。因为中国的房产建的太多了,多到什么程度,统计局是一本糊涂账。所以,购房财政补贴已经行不通。

其次来看看还有什么地方性的产业政策?没有了,该给的全部给了开发商。就连开发商自有资本金比例也从35%降到了15%20%,原来开发商的资金杠杆是两倍,一下增加到了四倍到五五倍,风险基本上都甩给了银行,什么9070政策早就不存在了,什么限外令也统统撤销了,实在看不出,还能搞出什么政策来支撑高房价。

至于货币政策,不是地方上的事。从目前情况来看,货币政策的走向不是拼命放贷款的阶段了,但是,也不会很快回收流动性,刚好给开发商行制造了一个流动性的陷阱,把流动性的过剩当作城市居民的购买力,再最后拼一把,抢几块地王,为地方政府还可以做做贡献。即使这样,开发商也绝对不会忘记,2007年地王的悲惨结局,有几块地王能够如其所愿?

全面的看,政府对高房价的产业政策、财税政策、货币政策已经尽力了,再要给政策,就是直接给现金了。就算直接给现金,也给不了多少。高房价的太阳就要落山了,那么,高房价究竟还要空转多久,才会出现普遍的下降,这才是很多网友关心的问题。要把这个问题讲清楚,就不仅仅只是楼市的问题,涉及到整个宏观经济的问题,因此,有两个节点可以关注:一个是央行回收流动性,还有一个是2010年大学毕业生无法就业。

央行回收流动性,即宣布作为中国一个投机性的资本市场的中国楼市开始崩溃,一个以消费为主导的中国住宅市场开始诞生,全球各个国家的楼市发展证明了一个颠扑不破的真理,那就是作为投机性的资本市场的楼市无一例不是走向崩溃,只有为民生的消费性住宅市场才是长治久安的大计。作为公有制的国家,中国把住宅市场搞成资本投机的市场,已经被历史证明是极大的错误。因此,只要央行回收流动性,中国楼市就将出现转折。

这两年,中国的大学毕业生已经累计近400万无法就业,如果不正视这个问题,不去努力提高和壮大实体经济的经营能力和规模,不去努力提高城市居民的消费能力,不去努力提高城市白领的收入水平,明年将有300万甚至更多的大学毕业生无法就业,所以,中国社会会作出努力,保证实体经济的好转。如果一旦出现大学毕业生大量无法就业,其根源就是中国楼市仍然在作为一个资本投机的市场在运作,大家都去炒楼,就没有中小企业的全面振兴。

这两个原因,无论发生哪一条,都将终结高房价。高房价的恶果,已经到了极限,没有办法任其发展,所以,现在的空转不会维持很久。

                                                                      2009-09-14   牛刀的博客 http://348973589.qzone

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