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大森林保险理财

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1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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楼市已显回调迹象 买房抗通胀需三思  

2009-09-19 10:42:16|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大森林善意提醒:原笔者认为,如果不考虑中长期情况,只想今年购房、明年或后年就卖出,以此来抵抗预期要到来的通胀,那么,结果不一定会尽如人意。因为当前我国楼市已显露回调迹象,自7月开始,全国商品房成交量持续下滑,开发商期盼的“金九”已成为镜中花。……

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如果只想今年购房、明年或后年就卖出,以此来抵抗预期中的通胀,那么结果不一定会尽如人意。当前我国楼市已显露回调迹象,房价则有些高处不胜寒,目前已有楼盘开始小幅降价促销,第四季度打折楼盘必然越来越多。

通胀快来了,抢房去!这似乎是很多国人的一致观念。然而,买房子能够抵御通胀么?笔者认为,对这个问题需三思而后行,当下如果不考虑中长期情况,只想今年购房、明年或后年就卖出,以此来抵御预期要到来的通胀,那么结果不一定会让人满意。

楼市已显回调迹象 买房抗通胀需三思 - 大森林 - 大森林理财一思:房子的保值功能究竟如何

今年以来,在宽松的货币政策下,前8月新增信贷超过8万亿元,远超去年全年和今年预定的5万亿目标。实际上,今年一季度货币供应与信贷数据甫一出笼,便引起经济学家们的关注与担忧,再经过媒体放大效应后,从4月开始,投资者便开始向楼市进军,且愈演愈烈,投机客也有所跟进,7月以来更是形成了豪宅抢购潮。

按照西方经济学理论,流动性过剩必然导致通货膨胀,消费品价格、尤其是资产价格本质是一种货币现象。而事实证明,资产价格的上涨领先于消费品价格,根据笔者的研究,M1、股市、楼市、消费品,四者之间依次呈领先关系。近期的实证是:M1去年四季度触底后快速回升,股市是从今年初反弹的,房价是由今年3月止跌上涨的,而CPI到8月仍是同比下降。

那么,购房到底能否抵御通胀?不妨做一个大跨度的数据对比。2000年-2008年,我国CPI增幅依次为:0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%,而全国房价指数增幅依次为:1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。对比结果一目了然:每年的房价涨幅都大于CPI增幅。

如此看来,单以房屋增值率衡量,购房肯定是保值的,若再算上租金回报率,则更划算了。可事情没这么简单,还得深入探究一番。

2000年以来,我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情,房价持续快速上涨,这是由我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。这种情况在一国房地产发展史上,只能特定的存在,不可能长久如此。

不妨举三个最坏的例子。1990年日本楼市泡沫破灭后,东京的地价和房价至今都没能回到当初的水平;1997年香港楼市泡沫破灭后,住宅价格至今没能超过1997年三季度的高点;2006年6月美国房价到达顶点,然后持续下跌,并导致次贷危机,引爆金融危机。如果投资者在上述三个房价高点购入房产,则不仅没有跑赢CPI,而且会赔得一塌糊涂。

当然,上述事情近几年不可能在中国发生,不过这也不代表永远不会发生。做个简单推理,目前我国城镇住房私有率约为84%,如果加上农村则约为92%,这可能是全球最高的。就算考虑到目前城镇存量房中占比最大的是房改以前的老公房,需要升级换代,但我国居民的传统是“居者有其屋”为荣,投资投机风气远超欧美国家,多年后势必出现很多空置房,必然降低房子的保值功能。

二思:房租增幅远滞后于房价说明什么

很多人只知道近些年我国房价涨得快,却忽视了房租增幅远远滞后于房价的事实。这固然与民众“重购轻租”的传统观念有关,却能在一定程度上反映出房价上涨的根基不稳,因为住宅价格是价值的反映,而商品价值的基础是实用价值,房子的使用价值集中体现在房租水平上。

2004年~2008年,我国租金涨幅维持在2%上下,但房价增幅却高达6%-10%。2009年一季度,7城市的普通住宅租金回报率除北京外均小于4%,其中上海、杭州均低于3%,明显低于发达国家5%-8%水平。如果拉开时间跨度来看,近12年我国房产复合租金回报只有5.05%,明显低于法国近9年的6.00%,英国近26年的7.90%、澳大利亚近22年的9.50%。

不过长期来看,根据国际经验,购房抵御通胀的功效还是很明显的。算上房屋增值和租金双重收益,再把通胀因素考虑进去,香港近18年私人住宅的年均复合回报率为6.65%,澳大利亚近22年写字楼的年均复合回报率为7.5%,英国近26年零售物业的年均复合回报率为9.9%。

三思:投资股票与投资房产回报率孰高

各种物业的投资回报率有所不同,因此,想要通过中长期投资房产赚钱的人应对这点有所了解。以香港近18年数据为例,住宅、写字楼、零售物业、工业地产的年均复合投资回报率依次为6.65%、6.57%、9.88%、9.23%,后两者明显优于前两者。当然,住宅投资的门槛和风险要低于其它物业,即使不愿租,也能用于自住。

1998年-2007年,我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同,在10%左右,高出住宅1.5个百分点。从结构来看,其中,住宅年均复合增值率为4.51%,明显高于商业用房及写字楼,但其租金回报率却要比写字楼及商业用房低许多,这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此证明,短期来看,投资住宅回报率更高,长期而言,投资商办物业更划算。

值得关注的是,任何投资都有机会成本。一个简单的问题是,同样一笔钱,你若投资股票,回报率是高于还是低于投资房产?1929年-2002年,美国道琼斯工业平均指数的平均年收益率(加上分红)为11.31%,略低于澳大利亚的近22年的12.5%、英国近26年的13%的房产投资回报率(不剔除CPI)。长期而言,投资股市和投资楼市的回报率差别不大,房产保值、增值的稳定性优于股票,而股票的流动性更佳、交易成本低于楼市,仅从投资角度分析,二者并无本质的区别。

总之,笔者认为,如果不考虑中长期情况,只想今年购房、明年或后年就卖出,以此来抵抗预期要到来的通胀,那么,结果不一定会尽如人意。因为当前我国楼市已显露回调迹象,自7月开始,全国商品房成交量持续下滑,开发商期盼的“金九”已成为镜中花。至于房价,则有些高处不胜寒,目前已有楼盘开始小幅降价促销,第四季度打折楼盘必然越来越多。

                                                                                  2009-09-18   中国证券报

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