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大森林保险理财

养老金规划、医疗费规划、资产配置、人寿险、财产险……

 
 
 

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关于我

1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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不划算!卖房缴税痛死你  

2010-11-12 19:08:57|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大森林善意提醒:有人避限购,注册公司去买房……

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“限购令”之下,如何钻政策空子来规避限购成为有些人讨论的焦点。而在诸如假他人之名、假离婚等“常规”招数外,最近坊间还流传一种做法——注册一家公司,以公司的名义购房,可以有效绕过“限购令”。尝试此举的人认为,反正注册公司费用不高,用这个方式来买房还挺方便。然而,这个办法真的行得通吗?

从政策来看,“限购令”限制的人群是“户籍家庭”或“非户籍家庭”,对于以公司名义购买房屋则没有作出限制,因此以公司名义购房从理论上完全行得通。不过地产专业人士和资深投资人士均表示,以公司名义买房在购房环节的税费不高,但一旦房子转手,就会面临缴纳高额税费的境地,使得投资收益锐减。因此,此举好易“聪明反被聪明误”。

不划算!卖房缴税痛死你 - 大森林 - 大森林理财拍卖场行家:差点中招

投资者尹先生2006年曾买过一套位于海珠同福路的单位房改房,当时委托的拍卖方是某公司,拍卖成交价30多万元。当时,他持协助执行通知书到房管局询问税费,一问吓一跳:30万元的成交价竟然要缴土地出让金、土地增值税等税项高达20多万元!他说,幸亏这套拍卖房是各付各税,他才得以幸免高额税费。

投资老手:绝不敢试

资深投资者卢小姐以前每月基本上都有地产买卖,对于她来说,“买房犹如买大白菜”。她说,广州实施“限购令”后,她还没有使用那个弥足珍贵的唯一额度,现在转战无限购区域买房。

卢小姐也听说过用公司名义购买房屋来规避“限购令”的做法,但她表示自己不会尝试,因为其中涉及的税费很高,找个不知情的买家相当于害人,若因为税费原因而难以脱手,那还不如不买。卢小姐表示,她以前也曾买过公司转让出来的车位、写字楼和铺位,由于这些交易多半采取“各付各税”的方式,她只需负担自己应缴的契税等有限的税费,不担心会背上高税费的包袱,才会下决心投资。

第1步:购房环节

公司确实不受限购

据地产人士介绍,如果仅仅是为了规避“限购令”而注册一家公司来买房,其费用由两部分组成:一部分为注册公司的费用,一部分为购房费用。

注册要花多少钱?

1万左右

据记者了解,目前在广州注册一家公司的要求和费用并不高,花费的时间也不多。如果是注册有限责任公司,最低注册资金为3万元,相应的注册费、登记费等大约在1500元左右,如果是通过专业注册代理公司操作,费用在3000元左右。不过,这仅仅只是注册费用。而要注册一家公司,还必须有相应的办公场所、会计工资、申领发票等,其中最贵的是租用办公场所的费用。因此,如果白手起家注册一家公司,总费用得在1万元左右。

记者注意到,有人表示某些地方有“1元注册公司”的优惠举措。但记者从工商部门了解到,这个“1元注册公司”并不是说花1元钱就可以注册一家公司,而是指对注册资金没有要求,其注册费用还是必须交纳的。这种形式是无限责任公司,一旦公司出现意外,股东风险会很大。

购房有何差别?

不能房贷

在购买环节,满堂红亿达按揭权证部副经理胡绮雯表示,以公司名义购买房产,不能享受契税优惠,契税按3%征收,印花税为0.05%,房产证登记费为550元。房产证的“产权人”上会写公司名称。

以公司名义购房,与个人购房相比,多出的费用主要集中在注册公司的费用上,而购买环节的税费则相差不大。但公司购买房产是不能办理房贷的,要么一次性付款,要么申请其他形式的贷款。

第2步:转让环节

税费高达数十万

尽管注册一家公司买房的税费不高,但是有这种想法的人多为投资客,其最终目的是为了转让物业获利。记者从相关部门了解到,公司转让所属房产会面临高额税费的问题。广州市房地产交易登记中心地税专窗人士表示,他们负责解释单位转让房地产应征土地增值税、营业税及附加税等问题。

转手:

税费多到无得赚

据介绍,土地增值税计算的依据是增值额。例如某公司当初购买一房产,购入金额为100万元,相关税费为3万元。现在该房产价值180万元,如果出售则相应的土地增值税为26.85万元。

至于营业税及附加,若不能提供上手购房发票的,共计需要缴纳相当于转让收入5.63%的税金;可以提供上手购房发票的,合计营业税为4.5万元。此外,作为公司出售房产收入并入应纳税所得额,缴纳企业所得税,税率为25%,需缴20万元。

如此看来,转让这套房产公司账面上有80万元的收益,看似很多,但是其税费却高达50多万元,最终的收益变得十分可怜。

提醒:

公司物业好难脱手

地产界人士表示,如果是这样的收益,考虑到过程的繁复和高额税费情况下,注册一家公司去投资房产费时费力收益低,还不如将资金投入到其他行业。

地产专业人士认为,公司买房产生的税费不高,但转让却容易造成高额税费,虽然可以走“实收”的路子,但买方愿不愿意承担高额税费,又另当别论了。提醒买房者,想接手公司出让的房屋,最好采用“各付各税”的方式,若非特别笋,对公司物业还是“敬而远之”为妙。

                                                                                                                              2010-11-12   广州日报

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