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大森林保险理财

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1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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“房产特别消费税”打到了高房价的七寸   

2010-03-29 20:55:44|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 在重庆市人大常委会会议上,市长黄奇帆就重庆市如何抑制房价问题提出了四条有力的举措。说实话,无论是保证商品房的投资量达到供求平衡的状态,还是对商品房建设总量的控制,控制土地拍卖价,将土地出让金的价格会占到房价的三分之一左右,都令人眼睛一亮,有点意思,有点杀伤力。而最具杀伤力的,无疑是提出要对高端房征收“特别房产消费税”的举措。­

 对城市平均房价影响最大的是高端房,重庆如何遏制高端房呢?黄奇帆说,对这些高端房征收“特别房产消费税”。怎样判断高端房?他举例说,比如一个人买了5套或10套房,通过炒房牟利,或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型,其价格超过普通房价的3倍、5倍,甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元,你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么,这样的房子就属于高端房,就要开征“特别房产消费税”。­

 因为缺乏具体的制度细节的描述,通过媒体披露的资料,可以看出,重庆的“特别房产消费税”具备这么几个要点:

一是不同于最近热议的房地产暴利税,暴利税直接针对炒房行为,对于投资两套以上非改善性住房的行为,对其所得征收高额的税收,以抑制投资投机;

二是,“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的行为,又有购买单价高,户型大的“高端房”的行为,但我们没有看到具体的标准;

三是重庆将征收的这种税纳入“消费税”的行列,而没有开征新的税种,用意似乎在于回避繁琐的立法程序。­

 实事求是的说,重庆的“特别房产消费税”就现有的信息看,并非完美无缺,除了购买多套房产可以认定之外,对于“高端房”如何界定,无论是采用“面积”标准,还是“价格”标准恐怕都不是一个简单的技术工作,需要做大量的调研才能确立。而且,“特别房产消费税”的政策目的似乎既有抑制投资,还有通过对高端房“征税”的手段来调节房地产消费行为,使命很重。至于决定这个政策成败的税率是如何确定的,也没有看到相关的信息。尽管如此,笔者仍然不吝对这个政策的溢美之词。就针对性而言,重庆的这个抑制高房价的特别消费税,的确是打蛇打到了七寸,在目前政府出台的所有举措中,这绝对是首屈一指的。­

 应该承认,当下房价疯涨至此,已经和“居住需求”毫无关系,当房价将80%以上的人群都远远抛在后面的时候,支撑房价的唯一因素就是投机,博取资本利得的收益。房屋存在的最大意义已经不是为了居住,而是像股票一样增值。据统计,目前北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线,有些城市这一比例甚至达到了50%以上。据此几乎可以判定,房屋买卖行为基本上就是投机行为,要抑制房价,必须抑制投机,要抑制投机,最好的办法是让投机者无利可图。靠提高营业税等毛毛雨不仅解决不了,通过物业税恐怕也解决不了问题,唯一可行的就是征收暴利税。­

 特别是,重庆的“特别房产消费税”在可以起到抑制投机作用的同时,在细节上更有引导房地产合理消费的功能。众所周知,中国的房地产市场,既存在住房自有率太高的弊病,还存在住房消费上超越收入的高消费倾向。重庆对200平以上的大房子,或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税,一方面可以抑制住房的高消费,另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构,更多开发小户型的普通商品房。就此而言,这个政策比单纯征收“暴利税”要高明。就此而言,我对这个举措由衷地投赞成票,并希望通过试点的形式,在全国推而广之。­

 当然,“特别房产消费税”并不能完全解决目前高房价的问题,高房价的确是一个非常复杂的问题,甚至不是一个简单的经济学问题,我们不能期待一个措施的出台就可以一劳永逸的解决问题。重庆在这方面的做法也是可圈可点。除了笔者前面列举的抑制土地价格的措施之外,重庆在公租房的制度设计方面亦令人称道。重庆的公租房由政府以划拨方式供给建设用地,建房成本比普通商品房约低1/3。公租房租金只求收支平衡,不追求利润,大体上公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%。还有,针对目前保障性住房没有专门管理机构,导致出现很多腐败和寻租的现状,重庆表示要建立专门的住房保障局,还准备建立一个专门的副局级单位公租房管理局,都是非常有针对性的举措。­

 当然,重庆的“房产特别消费税”要真正实施,在法律程序上需要国务院的特批,在税率设置等方面还需进一步的调研,但比起目前很多地方一些隔靴搔痒的做法,重庆在房地产的健康发展方面的确下了很多功夫,想了很多办法,可谓善政。期待推而广之,普泽民生。­

                                                  2010-3-26   马光远-腾讯博客 http://zhanghuaqia.qzone.qq.com

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