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大森林保险理财

养老金规划、医疗费规划、资产配置、人寿险、财产险……

 
 
 

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关于我

1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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财税部门酝酿对第三套房征税  

2010-04-24 17:29:52|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大森林善意提醒:有媒体报道,财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房,开征房产税。若相关税收项目正式开征,广东业主所持价值100万元的第三套房产,最高将缴纳8400元/年的税费,而空置房所缴房产税较出租房超出近3倍。……投资要转型,目前大家投资主要在物上,更应该投资在人上,那就是人寿保险!

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 第三套房要征房产税?

财税专家称调整房产税可能性大    或将第三套及以上住房定为经营性住房

近期系列房贷新政策出台之后,有关税收政策的消息传闻满天飞,截至昨日,已经相继传出重庆特别消费税获批、物业税4地试点获批、房产税纳税范围扩大等消息。记者昨日多方采访获悉,上述传闻中房产税调整的可能性最大。至于物业税试点,深圳地税人士表示未收到通知;重庆市财政局日前也表示,迄今为止国务院并未批准重庆上报的特别房产消费税方案。

据上海一证券媒体报道,财税部门初步思路是把调整房产税作为重点,具体做法是将第三套房以及三套以上的住房定性为经营性住房,纳入房产税征税范围。

记者就房产税调整的消息向财政部求证,但财政部新闻处昨日仅表示已收到记者采访提纲,将与有关司局沟通。

中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华认为,上半年出台新的《房产税暂行条例》的可能性很大。曾参与物业税调研的中央财经大学税务学院副院长刘桓也表示,三套住房纳入房产税的可能性很大。“现在房地产登记制度逐渐成熟,目前有关征税说法很多,物业税、房产税、住房保有税、消费税等等,而在保有环节上征税的有两种,一是物业税,二是房产税调整,其实只要将房产税的优惠条款细化就能达到效果。”

刘桓指出,目前个人自有自用的非营业用房产可免税,但何谓“自有自用的非营业用房产”并没有明确。他认为,以三套房为界限征税的思路可能是考虑到目前居民住房情况,“目前很多第二套住房为改善性住宅。”

至于出台的时机,刘桓认为,推出税收新政的时机要看目前房贷政策的效果,“如果房贷政策起到了明显作用,税收政策可以缓一缓,更加完善再出台;如果房价继续暴涨,就有必要出台了。”

日前,继首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后,接下来楼市调控新政将放在调整房产税上,对个人拥有的房屋进行区别对待。有媒体报道,财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房,开征房产税。若相关税收项目正式开征,广东业主所持价值100万元的第三套房产,最高将缴纳8400元/年的税费,而空置房所缴房产税较出租房超出近3倍。

空置房税额超出租房近3倍

据透露,房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例,个人所有的非营业房产可免缴房产税,但条例没有明确规定营业房产的范围,不少个人房屋虽然出租用于经营,但也并没有缴纳房产税。

房产税如开征,根据1986年出台的《房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

依此,按照广东省地方政策规定减除部分为住宅原值的30%计算,市民如果在拥有两套住房外还有一套市值100万元的住宅,而该套住房并未被业主出租,则每年需要缴纳税款为(100万-100万×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作经营用途出租,则按照租赁合同中年租金总额的12%收取房产税。据记者向中介公司了解,近两年,广州房屋出租回报率越来越低,普通住宅出租回报率从原来的4%~6%下降到2%~3%,甚至已经接近银行的一年期定期存款利率。按此计算,价值100万元的住宅年租金大约为2万到3万元之间,因此每年所需要缴纳的房产税只需要2400元到3600元之间,仅为空置房的近1/4。再加之出租用住宅税款可于年收益中抵消,业内人士相信,房产税政策推行后房屋的空置率会大大降低。

新政频频,多套房业主心忐忑:“压力太大会考虑出售物业”

以家庭为单位计算,市民王先生在广州市区拥有4套房产,新政出台前一周又刚在中山置业。新房产购置不到一周,楼市调控新政便频频出台,更有传闻国家准备开征房产税,让王先生忐忑不安。

王先生向记者强调,自己只是小投资者,并非炒楼团,购买房产主要是持有,而非转手赚差价。之所以购买多处房产,是觉得在通胀压力下把现金存到银行没什么收益,想投资,除了股市就是楼市。相对股市,购置房产风险较小,虽回报率不太高,但通过这几年的投资,王先生的财产确实得到了保值。

新的房贷政策,王先生感觉对房产持有者没有太大影响。王先生说,没有足够的资金,大不了以后不再增加房产持有,但也不会考虑把手头上的多余住房出售。但如果政府确定要开征房产税,对手上持有多套房产的人来说,确实就产生了一定的压力。压力到了一定程度,王先生会考虑减少投资分布,出售部分物业。

此外,市民王先生还提出疑问,按照政府的定义,以家庭为单位,家庭由夫妻双方及未成年子女所构成,这种定义造成了一定的混乱。

以王先生为例,早在结婚前,夫妇二人就由各自的父母购得首套住房,并形成与双方父母共有多套房产的局面。成家后,王先生夫妇与双方的父母就变成了3个家庭,而这些房子现在均由双方父母居住。这些由两个家庭共有的婚前财产该如何划分,是否也被计算为第三套房?王先生希望有关部门能给出明晰的划分。

 财税专家征税不应算套数应该算人均面积

中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华在接受记者采访时指出,在包括土地出让金是否纳入物业税等难题没有解决之前,物业税短期内难以出台。

杨卫华提出,国家应尽快修法,而不该把市民拥有的第三套住房一概而论地定性为经营性住房。因为现实生活中,确实不能排除民众因改善居住条件需要购置多套房产,若确实为业主自行居住使用,就不符合经营性住房的定义。此外,也不应该对两种房产设定相同的征税标准。如房产被用作租赁或其他商业用途,可相对提高税收标准;但若为自住用途,则应降低税收标准。杨卫华还建议,应设置梯级式税收标准,小户型收税较少,越是大宅或单价高的豪宅别墅应征税越高。

杨卫华认为,开征房产税应从二套房计起,国外早有先例。但征税条件,杨卫华则认为不应单纯地从多少套来判断,国家和地方可根据各地不同的情况,以家庭人均面积为单位,当家庭拥有住房超出了这个核定的人均面积后即可征税。

经济学者官员的隐形财产今后将无所遁形

经济专栏撰稿人刘罡的观点是,如果真的开征房产税,对楼市的影响还在其次,或将引发一场巨大的社会变革。因为,要征这种税首先得搞清每个公民有多少房产,鉴于银监会刚修改了二套房的认定标准,由以个人拥有为依据改为以家庭拥有为依据,因此还必须搞清每个家庭的住房拥有情况。

此外,还需搞清房产价值。根据报道,财税部门将把三套以上住房定性为经营性住房,按现行规定,对经营性住房依照其原价值的70%~90%按年征收房产税,税率1.2%。因此,征税前必须进行一场全国范围的住房登记确权和估价行动,即,政府必须确定每套城市住房的户主。那些家庭收入与名下房产数量和房产价值明显不匹配的人,会随之浮出水面。社会上嚷嚷了多年要政府公职人员公布个人财产,却只闻楼梯响不见人下来,现在伴随着房产税的出台,相当一批官员的隐形财产将有机会曝光。

价值百万三套房年缴税款

(根据1986年出台的《房产税暂行条例》,按照广东省地方政策规定减除30%比例计算)

空置房(100万-100万×30%)×1.2%=8400元

出租房2万元~3万元×12%=2400元~3600元

举例说明:王先生拥有5套房年缴税17604元

以家庭为单位计算,市民王先生在广州市区有4套房产,在中山刚购置了一套。剔除自住及给父母住的两套住宅不需要缴税,另外3套房产则均需缴税。

其中一套在中山市,价值38万元,暂时还没有出租,那么该套房产每年所产生的税费就是(38万元-38万元×30%)×1.2%=3192(元)。在广州的两套房产,其中一套市区楼房为岳父岳母自住,因此没有租金产生就只能按照原值计算,每年的税费为(43万元-43万元×30%)×1.2%=3612(元)。最后一套房子位于旧城区的批发市场区域内,月租金为7500元,每年税费为7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起来,每年要支出17604元的房产税。(来源:信息时报记者 幸琦昕 罗莎琳)

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