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大森林保险理财

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1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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房地产十二五规划明确表态支持开征房产税  

2010-06-22 22:45:48|  分类: 政府作为 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大森林善意提醒:面对是否坚持“支柱产业”的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业“十二五”规划需在舆论与现实之间做出抉择……

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楼市调控渐入敏感区之际,《全国房地产业发展“十二五”规划》(下称房地产业“十二五”规划)的编制正步入舆论聚光灯下。

《财经国家周刊》记者获悉,由行业协会专家完成的“全国房地产业发展‘十二五’规划(建议稿)”中,针对“十二五”期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题,提出了许多不同以往的建议,其中涉及是否坚持房地产“支柱产业”的定位、开征房产持有环节税、进行全国范围的房屋普查、稳定政策预期以及增加土地有效供应等诸多敏感问题。

重释“支柱产业”

该建议稿由中国房地产业协会副会长朱中一牵头起草,目前已上报至住房和城乡建设部,并抄送国家发改委等相关部委,正在等待各方的意见反馈。

然而,处在楼市调控的风口浪尖,参与房地产业“十二五”规划编制的专家们深感任务艰巨,一些原本可以实事求是的问题,如今不得不顾及舆论风险。比如,是否继续保留自2003年国务院18号文件确立的“房地产业是国民经济‘支柱产业’”的历史定位。

《财经国家周刊》记者在采访中得到证实,房地产业“十二五”规划谏言者们倾向于承认房地产拉动国民经济的客观作用,但同时提出应对“支柱”重新释义。

“中国正处在城市化进程的加速期,短期内这一现实改变不了。”中国房地产业协会秘书长苗乐如认为,是经济发展的客观选择及表现,赋予房地产业的“支柱产业”定位,“这不是人为能够左右的。”

但苗乐如同时强调,应该换一个角度去理解“支柱”:房地产虽然担负着拉动国民经济发展的功能,但其自身增加值有限,“核心在于它拉动的50多个相关产业。”

这与半年前接受《财经国家周刊》记者采访的中国土地学会副理事长黄小虎的观点如出一辙。后者曾指出,拉动50多个相关产业的,是建筑业而非房地产业。多年以来房地产业被当成“支柱产业”其实是一种“误解”,“建筑业才应该是支柱产业。”

与黄小虎同时提议弱化房地产“支柱产业”地位的,还包括全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵等一批业内专家。他们一致认为,正是因为过多强调房地产的“支柱”地位,才导致住房过渡市场化,使保障缺位。

2010年全国两会期间,上述专家们呼吁,应调整发展思路,“使住房政策向满足人民基本生活需求回归,向社会保障和准公共产品的属性回归”。

对此,苗乐如表示,无论是否提房地产“支柱产业”的定位,最终还是应客观认识房地产业的责任,从“国计”和“民生”两个角度去制定未来5年的房地产规划。“两个担子都要担起来。”

由此延伸,苗乐如认为,不应将商品房与保障房割裂看待。大力发展保障房“并非意味着市场经济向计划经济的倒退”,因为从房地产对钢铁、建材等其他产业的拉动效应来说,保障房和商品房对“国计”所发挥的作用是一致的。“保障房和商品房是从两个不同角度去解决民生问题。”

支持开征房产税

对于此前业界广为关心的开征物业税(或称房产税)问题,房地产“十二五”规划(建议稿)中明确表态:“赞同开征房产持有环节税。”

但建议稿牵头人朱中一认为,开征房产持有税种的前提是“不要给大多数老百姓造成压力”,因而要设定合理的税收豁免范围。同时,还要鼓励持有多套房产的人“把多余的房子吐出来”。因此,在开征房产持有环节税的同时,还应降低流转环节的税收。“让房地产市场活起来,盘活闲置的房子。”

与此同时,“短期看信贷,中期看土地,长期看结构”,是房地产业“十二五”谏言者们普遍认同的一种房地产调控逻辑。

信贷政策在房地产调控中往往立竿见影。这一点已为不久前出台的“史上最严厉”房产新政“国十条”所证实。在收紧第二套放贷、暂停第三套房贷的差异化信贷政策下,北京、深圳等地房地产成交量迅速萎缩,炒房现象得到控制。

这一从严的调控手段,会不会被编入房地产发展“十二五”规划、固化为长期政策?建议稿起草专家给出的回答未置可否:“这个很难说。现在国家调控政策刚出台,说这个不合适。”

土地方面,谏言者们思考的问题是:“国家的土地供应计划是有了,但怎样变成有效的土地供应?”

2009年,全国土地供应计划完成率约为55%。2010年,鉴于前5个月北京等三大城市仅完成计划的20%的局面,18.5万公顷供地计划最终会否再成为“不可能完成的任务”,仍是悬念。而土地供应的有效增加,事关未来房屋供应能否跟得上、供需是否会再度失衡、房价是否会再次反弹等若干系统风险。

朱中一认为,目前土地供应计划不能有效完成,症结在于地方政府对土地交易底价定价过高,根源还在于对土地财政的依赖。

在金融和土地两大房地产核心环节外,苗乐如进一步认为,中国房地产业的核心问题是“结构”。投机疯长、炒房猖獗和房价飙升,都是住房结构不合理的具体表现。

以北京为例,目前政策性住房约占市场总量的30%。而国际上公认的住房结构较为合理的两个地区,新加坡政策性住房约占市场的50%,香港也超过49%。苗乐如据此认为,“北京市政策性住房惟有达到50%~60%,供需才算基本平衡,市场控制才有基础。”

另一个结构失衡体现在房地产“业态”层面。朱中一对《财经国家周刊》记者谈及在三亚市调研时的体会认为,三亚市90%以上的购房者为外地人,房屋空置现象严重,是对当地资源的极大浪费。为此,他建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业,提高资源使用效率,降低泡沫风险。

规划数据缺失

朱中一告诉《财经国家周刊》记者,在起草建议稿过程中,他遭遇了一个现实的尴尬:可供参照的全国性住房基础数据“并不清晰”。

自1985年第一次全国房屋普查工作以来,住房领域内大规模的“家底”摸查已中断了25年。而这25年,中国房地产发生了翻天覆地的变化,住房基础数据的更新却没有及时跟上。例如:城市化进程中,农民进城带来的住房需求量增长,行政区划调整导致的城镇居民人均住房面积统计口径变化,以及城市存量房资产多少等,均没有精确的统计数据。

鉴于此,朱中一在建议稿中呼吁,应进行一次全国范围的房屋普查,以精确数据作为决策依据,科学制定未来五年的住房发展规划。朱中一认为,目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落实计划,过于局限。未来五年,“全国住宅建设领域应有一个整体的规划”,各类住宅的合理建设规模,应在数字上明确规划。除了强调“数字”规划,建议稿还提出,在“十二五”期间应加强房地产“政策”长期规划,稳定政策预期。

朱中一认为,虽然自2009年年底至今的“国十条”新政,房地产调控态势始终保持了政策的连续性,但是“不断有政策出台”,使“稳定市场预期”成为挑战。“如果政策预期不稳定,开发商就不敢投资,就会加剧目前住房供给不足的局面。所以就很难保证房价会在调控松懈时再次出现反弹。”

与这种担忧相呼应的是,2010年前5个月全国房地产投资情况相当不乐观:国土资源部曾确定今年全国的土地供应计划是18.5万公顷,但前5个月,北京、上海和广州三大一线城市住宅用地实际成交量仅占供地计划的20%左右,二、三线城市的执行情况也不理想,土地流拍频现。

总结过去几年的“调控-空调”怪圈,“十二五”规划谏言者们普遍认为,房地产政策不宜“多动”,稳定压倒一切。

                                                                                            2010-6-22   《财经国家周刊》

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