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大森林保险理财

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1996年开始从事人寿保险__这一爱心行业,积累大量的专业知识和丰富的从业经验,是行业的"老行尊"和资深理财规划师(已获美国IARFC"国际认证财务顾问师"认证,编号RCGZ00934),现供职全球寿险市值第一位的中国人寿保险股份公司(中国唯一国家控股的世界500强的保险企业,排名从2003年290位串升到2016年54位)广州唯一血缘团队独立驻珠江新城CBD核心区。2011年-今,每年被广东省分公司评为“卓越之星”及广州市星级会员。多谢赐教关照!

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一个由房子引发的国家悲剧  

2010-07-07 23:12:32|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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爱尔兰,一个曾经繁荣和充满希望的欧洲国家,从2008年起整个国家由于房地产却经历了过山车般的变化。这个因房地产引发的国家悲剧值得中国关注。

引入欧元之前,爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间,GDP年增长率达到了创纪录的9.6%。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5%。如果仅仅比较1999-2007期间,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%。

爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年,房地产业在GDP中的比重是5%,到2006年这一比重提高到10%(中国的数据是从10年前的3%提高到现在的14%)。2007年其房地产业就业人数的占比较1993年时翻了一倍,达到13.3%。房产价格居经合组织所有成员之冠(我们比较熟悉的英国房产居于第二位),从1995年到2007年期间,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价对应家庭年收入的比也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林,这一数据为17。爱尔兰GDP的增长主要得益于房地产业的蓬勃和快速发展。

2008年爱尔兰房地产泡沫破灭,银行承受巨大损失,政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时下跌23%,个人房贷量降低73%,房产业的投资萎缩40%。银行业受打击尤甚,资本缩减70%,至2010年,整个银行业的损失高达约350亿欧元,这个数字相当于爱尔兰年度GDP的20%。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保,该担保资产规模为4400亿欧元,为爱尔兰年度GDP的2.7倍,为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来了巨大负担。即使排除担保银行所产生的负债,整个国家的债务也将从2007年占GDP的25%飙升到2011年占GDP的90%。因为生产萎缩和失业率上升,2009年政府收入减少11.6%,国家财政陷入赤字。

考察爱尔兰的情况,是宽松的货币政策引发了泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间,爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40%,而到2008年这一数据飙升为300%。10年间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款就是2000年全年贷款的140%,2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的货币刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。

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